Estamos ante un momento en el que, en términos de reclamaciones bancarias, se habla mucho y, a menudo, sin saber bien de qué se habla. Es importante que todos los titulares de una hipoteca sepan qué pueden reclamar, y cómo.
Si bien llevamos años escuchando en los medios acerca de las cláusulas suelo, lo cierto es que mucha gente aún no sabe qué son, cómo funcionan y, lo más importante, cómo proceder a su reclamación, sobre todo desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 1/2017, por el que se establece un mecanismo extrajudicial de reclamación para las cláusulas suelo.
A modo de resumen, la cláusula suelo es la cláusula que los bancos introducían en el apartado relativo a los intereses y bajo el título ‘Límites a la variabilidad del tipo de interés’. Durante los años en que el Euribor iba aumentando cada año, los bancos informaban de que independientemente de lo que subiese el Euribor anualmente, el banco no cobraría un interés superior al, por ejemplo, 10%. Esta vendría a ser la cláusula ‘techo’. Lo que no comentaban es que el redactado de la cláusula también establecía un mínimo, es decir, que independientemente de la evolución del Euribor, el cliente no pagaría menos de, por ejemplo, un 2%.
Con la llegada de la crisis, el Euribor bajó a mínimos históricos y, cuando los clientes deberían haber estado pagando intereses muy cercanos al 0%, o incluso por debajo, la cláusula suelo (el establecimiento de un mínimo) entraba en juego y el cliente pagaba el interés fijado como mínimo por el banco, siempre por encima del valor del Euribor en los años posteriores a la crisis financiera.
Los gastos de hipoteca
Por otro lado, también se está empezando a hablar mucho de los gastos de la hipoteca, que son en realidad ciertos gastos (notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, gestoría en caso de venir impuesta por el banco e impuesto de Actos Jurídicos Documentados) derivados de la formalización del préstamo hipotecario, que no de la compraventa del inmueble en sí.
Estamos ante una nueva vía de reclamación en la que, en función del importe del préstamo hipotecario, los afectados, que son prácticamente el 100% de los titulares de hipotecas, pueden recuperar desde los mil quinientos euros hasta cuatro o cinco mil euros.
Los gastos de la hipoteca son derivados de la formalización del préstamo hipotecario, no de la transacción en sí
De nuevo, es un ámbito en el que contar con el asesoramiento de profesionales es decisivo, puesto que no todos los escenarios son los mismos: hipotecas con o sin subrogación, qué importe reclamar en concepto del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, incluir o no incluir los gastos derivados de novaciones y cancelaciones, etc.
Este desconocimiento general es aún mayor cuando empezamos a hablar de conceptos más complejos, como pueda serlo el IRPH o, en los últimos tiempos, las cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas, por ejemplo, consisten en que el banco puede dar por cancelado por el préstamo hipotecario cuando el cliente deja de pagar un número de cuotas y exigirle el importe total del préstamo, lo cual casi ningún cliente puede asumir y puede llevarle a perder la vivienda en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria.